Sprzedaż nie przerywa wynajmu - Co każdy lokator powinien wiedzieć!

KK Al-Dulaimi • 23 marca 2024

Sprzedaż nie przerywa wynajmu - Co każdy lokator powinien wiedzieć

W świecie najmu nieruchomości obowiązuje zasada "sprzedaż nie przerywa najmu", która zapewnia ochronę praw lokatorów w przypadku zmiany właściciela wynajmowanej nieruchomości. Ta zasada, choć na pierwszy rzut oka wydaje się prosta, kryje w sobie szereg niuansów i wyjątków, o których warto wiedzieć, aby uniknąć niespodzianek i potencjalnych konfliktów.

Podstawowa zasada prawna.

Zgodnie z art. 7:226 BW holenderskiego prawa, umowa najmu automatycznie przechodzi na nowego właściciela nieruchomości. Oznacza to, że jeśli wynajmujesz mieszkanie lub dom, a budynek zmienia właściciela, twoja umowa najmu pozostaje w mocy. Nowy właściciel przejmuje wszystkie prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego.

Kiedy zasada nie obowiązuje?

Istnieją jednak sytuacje, w których zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" może nie mieć zastosowania:

Umowa użytkowania: Jeśli korzystasz z nieruchomości na podstawie umowy użytkowania, a nie klasycznej umowy najmu (np. bez płacenia czynszu), zmiana właściciela może nie obejmować automatycznego przeniesienia umowy.
Różnica między właścicielem a wynajmującym: W przypadku, gdy osoba wynajmująca nieruchomość nie jest jej właścicielem, a właściciel zmienia się, umowa najmu nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela.
Nowe budownictwo: W specyficznym przypadku nowych inwestycji, gdy umowa najmu zostaje zawarta przed zakończeniem budowy, a nieruchomość zmienia właściciela przed jej użytkowaniem, status umowy najmu może być niepewny.

Jak zabezpieczyć swoją pozycję jako lokator?

Jako lokator, możesz podjąć pewne kroki, aby zabezpieczyć swoje prawa:

Dokładne zapoznanie się z umową najmu: Zwróć uwagę na klauzule dotyczące zmiany właściciela i ewentualnego wpływu na twoją umowę.
Ustalenia z nowym właścicielem: W przypadku zmiany właściciela nieruchomości, upewnij się, że nowy wynajmujący jest świadomy istniejącej umowy najmu i twoich praw jako lokatora.
Zgoda na przeniesienie: W niektórych przypadkach, w celu uniknięcia niejasności, można rozważyć podpisanie zgody na przeniesienie umowy najmu na nowego właściciela.

Co przechodzi na nowego właściciela?

Zmiana właściciela nieruchomości pociąga za sobą przejęcie przez nowego właściciela wszystkich praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, które są wymagalne po dacie zmiany właściciela. Obejmuje to m.in. obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie, prawo do pobierania czynszu oraz odpowiedzialność za zapewnienie lokatorom warunków umożliwiających korzystanie z wynajmowanej nieruchomości zgodnie z umową.

Co zrobić w przypadku problemów?

Jeśli jako lokator napotkasz problemy związane ze zmianą właściciela nieruchomości, takie jak niejasności dotyczące twoich praw lub obowiązków, warto skonsultować się z adwokatem, bądź gmina.

< Starszy wpis

Nowszy wpis >

Zapraszam Cię do odkrycia sekretów prowadzenia udanej firmy w Holandii z "Przewodnikiem Przedsiębiorcy" mojego autorstwa.

Ten esencjonalny e-book zebrał praktyczne porady i wnikliwe spojrzenie na holenderski rynek, kulturę biznesową, rejestrację firmy, podatki, i wiele więcej. Idealny dla obecnych i aspirujących przedsiębiorców, ten przewodnik to Twój klucz do zrozumienia i

odniesienia sukcesu w biznesowym świecie Holandii. Nie przegap tej unikalnej wiedzy, która pomoże Ci rozwinąć swój biznes na nowe horyzonty!

Kup Teraz

Równi i równiejsi w Holandii?

Autor: KK Al-Dulaimi • 23 lutego 2026

Politycy +18%, pracownicy +2%. Czy to jest ta sama Holandia?

Nawet 900 euro mniej miesięcznie. Co zmienią nowe plany rządu w zasiłku dla bezrobotnych (WW)?

Autor: K.K Al-Dulaimi • 15 lutego 2026

Holenderski rząd planuje poważne zmiany w systemie zasiłku dla bezrobotnych (WW). Według wyliczeń związków zawodowych FNV i CNV część osób może w przyszłości otrzymywać nawet do 900 euro brutto miesięcznie mniej niż obecnie. To nie jest drobna korekta techniczna, ale zmiana, która może realnie wpłynąć na bezpieczeństwo finansowe tysięcy rodzin. Jednym z głównych elementów reformy jest skrócenie maksymalnego okresu pobierania zasiłku. Dziś maksymalna długość WW wynosi 24 miesiące. Nowe plany zakładają skrócenie tego okresu do 12 miesięcy. Oznacza to, że osoby z wieloletnim stażem pracy, które w razie utraty zatrudnienia mogły liczyć na dwuletnie wsparcie, w przyszłości otrzymają je tylko przez rok. Zmiany dotkną szczególnie osoby w wieku powyżej 50/55 lat, które statystycznie najtrudniej znajdują nową pracę. Dla nich skrócenie świadczenia o pełne 12 miesięcy może oznaczać utratę dziesiątek tysięcy euro. Z wyliczeń CNV wynika, że starszy, dobrze zarabiający pracownik może stracić nawet około 66 tysięcy euro w całym okresie bezrobocia w porównaniu do obecnych zasad. Drugim istotnym elementem reformy jest obniżenie maksymalnej wysokości świadczenia. Zasiłek WW jest obliczany na podstawie wcześniejszego wynagrodzenia, ale obowiązuje górny limit. Obecnie maksymalne świadczenie wynosi około 4600 euro brutto miesięcznie. Po zmianach limit ten miałby spaść do około 3700 euro brutto. W praktyce oznacza to, że osoby zarabiające około 5000 euro brutto miesięcznie, wliczając wakacyjne dodatki i ewentualną trzynastą pensję, w przypadku utraty pracy otrzymają nawet do 900 euro miesięcznie mniej niż dziś. Rząd argumentuje, że system ma być krótszy, ale częściowo wyższy w pierwszych miesiącach bezrobocia. Jednak analiza planów pokazuje, że ewentualne podwyższenie świadczenia dotyczyłoby tylko pierwszych dwóch miesięcy i miałoby wejść w życie później niż same cięcia. Oznacza to, że realne oszczędności budżetowe, szacowane na około półtora miliarda euro, wynikają przede wszystkim z ograniczenia długości i maksymalnej wysokości wypłat. Zmiany obejmują również warunki uzyskania prawa do zasiłku. Obecnie, aby otrzymać WW, trzeba przepracować 26 z ostatnich 36 tygodni przed utratą pracy. Nowa propozycja zakłada zaostrzenie tego wymogu do 42 z ostatnich 52 tygodni. To szczególnie dotknie osoby pracujące sezonowo, na krótkich kontraktach lub w systemie elastycznym. Według związków zawodowych właśnie ta grupa najbardziej potrzebuje zasiłku jako pomostu między jednym a drugim zatrudnieniem. Kolejna istotna zmiana dotyczy długości stażu pracy potrzebnego do uzyskania pełnych 12 miesięcy zasiłku. Obecnie, aby mieć prawo do roku WW, trzeba przepracować około 14 lat. Według nowych planów wymagany staż miałby wzrosnąć do 24 lat. Oznacza to, że osoba w wieku około 35 lat, która dziś mogłaby liczyć na rok wsparcia, w przyszłości po 14 latach pracy miałaby prawo tylko do około siedmiu miesięcy zasiłku. Z wyliczeń FNV wynika, że około jedna czwarta osób, które dziś otrzymują WW, otrzymywałaby niższe świadczenie, gdyby nowe przepisy już obowiązywały. Związki zawodowe ostrzegają, że w połączeniu z możliwymi masowymi zwolnieniami w dużych firmach, takich jak Heineken, ING czy ASML, może to prowadzić do wzrostu problemów finansowych wśród klasy średniej. Rząd podkreśla, że nowe zasady mają dotyczyć osób, które dopiero w przyszłości stracą pracę. Obecne przypadki mają zachować dotychczasowe warunki. Jednak dla wszystkich aktywnych zawodowo pracowników oznacza to jedno: w razie utraty pracy system wsparcia będzie mniej korzystny niż dotychczas. Dla Polaków w Holandii temat jest szczególnie istotny. Wielu rodaków pracuje w sektorach opartych na umowach tymczasowych, projektowych lub sezonowych. Zaostrzenie wymogów i skrócenie okresu wypłat może sprawić, że część osób w ogóle nie zakwalifikuje się do zasiłku lub otrzyma go na znacznie krótszy czas. W realiach wysokich czynszów, kredytów hipotecznych i rosnących kosztów życia taka zmiana może mieć poważne konsekwencje. System socjalny w Holandii przez lata był postrzegany jako stabilny i przewidywalny. Obecne plany pokazują jednak, że również tutaj zasady mogą ulec znacznemu zaostrzeniu. Dlatego kluczowe staje się świadome planowanie finansowe, budowanie poduszki bezpieczeństwa i dokładna znajomość swoich praw. Wiedza w tym przypadku naprawdę daje przewagę. Im wcześniej zrozumiemy, jak mogą wyglądać nowe realia, tym lepiej możemy się do nich przygotować. Super, teraz jest bardzo fajnie napisane. A teraz zrób tabelkę porównawczą, jakie są przepisy, jakie są wymogi teraz i jak będzie w przyszłości.