Sprzedaż nie przerywa Wynajmu!

KK AL-Dulaimi • 23 marca 2024

Sprzedaż nie przerywa wynajmu

W prawie najmu obowiązuje zasada: "sprzedaż nie przerywa najmu" (art. 7:226 BW). Oznacza to, że umowa najmu automatycznie przechodzi na nowego właściciela w przypadku sprzedaży nieruchomości. Wydaje się to być jasne, jednak prawda jest taka, że sprawa ma swoje niuanse.

Zgodnie z prawem umów, zasadą jest, że jeśli dwie strony zawierają umowę, trzecia strona nie może z niej czerpać praw ani obowiązków. Co jednak, jeśli jesteś właścicielem i wynajmującym nieruchomość, a następnie sprzedajesz swój budynek? W takim przypadku najemca "idzie wraz z nieruchomością". Trzecia strona (kupujący) staje się więc stroną umowy, mimo że nigdy nie podpisała umowy najmu. Innymi słowy: "sprzedaż nie przerywa najmu".


Kiedy zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje?

Istnieją przypadki, kiedy nieruchomość jest sprzedawana, ale zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie ma zastosowania lub jest niepewne, czy obowiązuje.

  • W przypadku umowy użytkowania
  • Umowa użytkowania nie jest umową najmu. Jeśli użytkownik nie płaci wynagrodzenia, nie ma mowy o najmie i zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje. W przypadku zmiany właściciela, umowa użytkowania nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela.
  • Wynajmujący nie jest właścicielem
  • Jeśli wynajmujący i właściciel to nie ta sama osoba (lub podmiot prawny) i właściciel przekazuje swoją nieruchomość, umowa najmu nie przechodzi wraz z nieruchomością. Jest to konieczne, ponieważ nie wynajmujący przekazuje prawną własność, a to jest wymagane.
  • Nieruchomość nie jest używana w momencie przelewu własności
  • Trzecią możliwą wyjątkiem są transakcje dotyczące nowych budynków (forward funding). Deweloper zawiera umowę najmu z najemcą, ale ta nie wchodzi jeszcze w życie, ponieważ budynek nie został jeszcze zrealizowany. Następnie deweloper przekazuje grunt, na którym ma powstać budynek, lub sam budynek inwestorowi końcowemu, zanim najemca zacznie z niego korzystać. Nie jest pewne, czy umowa najmu w takim przypadku przechodzi na nowego właściciela.


Jak wynajmujący może uniknąć problemów?

  • Zapisz w umowie kupna między deweloperem a inwestorem końcowym, że umowa najmu przechodzi na nowego właściciela.
  • Zgódź się z najemcą, aby ten z góry wyraził zgodę na przejęcie.
  • Dzięki temu będzie jasne, że kolejny wynajmujący przejmuje umowę najmu.


Jakie prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela?

  • Prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po przelewie własności

Istnieje pewne zamieszanie dotyczące tego, które prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela wraz z nieruchomością. Zasada jest taka, że tylko prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po momencie przelewu, przechodzą na nowego właściciela.


Zapraszam Cię do odkrycia sekretów prowadzenia udanej firmy w Holandii z "Przewodnikiem Przedsiębiorcy" mojego autorstwa.

Ten esencjonalny e-book zebrał praktyczne porady i wnikliwe spojrzenie na holenderski rynek, kulturę biznesową, rejestrację firmy, podatki, i wiele więcej. Idealny dla obecnych i aspirujących przedsiębiorców, ten przewodnik to Twój klucz do zrozumienia i

odniesienia sukcesu w biznesowym świecie Holandii. Nie przegap tej unikalnej wiedzy, która pomoże Ci rozwinąć swój biznes na nowe horyzonty!





Kup Teraz
Autor: KK Al-Dulaimi 13 czerwca 2025
Rząd Holandii wprowadza nowe przepisy, które zmieniają zasady płatności gotówką. Od 2026 roku nie będzie można zapłacić gotówką za zakupy powyżej 3 000 €. Chociaż może to brzmi jak duża zmiana, wszystko ma na celu walkę z przestępczością finansową, w tym praniem pieniędzy. O co chodzi? Chodzi głównie o to, żeby trudniej było wykorzystać gotówkę do działań nielegalnych. Po prostu – im mniej gotówki w obiegu, tym trudniej ją ukryć. Przepisy te obejmą przede wszystkim transakcje między firmami a klientami, ale nie dotkną płatności za usługi, ani zakupów między osobami prywatnymi. Oznacza to, że wciąż będziemy mogli płacić gotówką w sklepach, ale tylko za kwoty do 3 000 €. Wyjątki mogą dotyczyć np. sklepów samoobsługowych.  Co się zmieni? Z punktu widzenia konsumentów, płacenie gotówką do 3 000 € nie będzie problemem, ale jeśli będziesz chciał zapłacić większą sumę, musisz to zrobić przelewem lub kartą. To z kolei oznacza, że sprzedawcy nie będą już musieli przyjmować dużych gotówkowych transakcji, co może ułatwić życie i zmniejszyć ryzyko błędów czy oszustw. Ponadto, po trzech latach rząd planuje ocenić, jak te przepisy działają, więc może się jeszcze wiele zmienić. Kiedy to wejdzie w życie? Nowe przepisy zaczynają obowiązywać od 2026 roku, ale już teraz powinniśmy przygotować się na zmiany. Będzie to obowiązywać wszystkie firmy – zarówno duże, jak i małe, więc warto zacząć myśleć o płatnościach bezgotówkowych. Warto też pamiętać, że Unia Europejska planuje wprowadzenie podobnych regulacji w 2027 roku, z limitem płatności gotówką na 10 000 €, więc Holandia jest o krok do przodu. Co to oznacza dla firm? Jeśli prowadzisz biznes w Holandii, musisz być gotowy na to, że niektóre transakcje będą musiały odbywać się online lub kartą. To zmniejszy ilość gotówki w obiegu i upraszcza zarządzanie finansami. Dla przedsiębiorców to także wygodna zmiana, bo nie będą musieli martwić się o trudności związane z obsługą gotówki. Co sądzą o tym Holendrzy? Nie wszyscy są zadowoleni z takich zmian. Niektórzy twierdzą, że to za duża ingerencja w wolność wyboru, a dla małych przedsiębiorstw może to być kłopotliwe. Z drugiej strony, zwolennicy tej decyzji mówią, że to krok ku lepszej kontroli i czystszym finansom. Wszystko zależy od tego, jak te przepisy będą wprowadzane i jak dobrze sprawdzą się w praktyce. Od 2026 roku płatności gotówką za towary powyżej 3 000 € będą zabronione w Holandii. To ważna zmiana, która ma na celu walkę z przestępczością finansową i praniem brudnych pieniędzy. Gotówka nie zniknie jednak całkowicie – nadal będziemy mogli płacić gotówką do tej kwoty. Pamiętaj, że te przepisy będą obowiązywać we wszystkich branżach, więc warto zacząć przygotowywać się na zmiany w sposobach płatności.
Autor: KK Al-Dulaimi 22 maja 2025
Zaległości wobec holenderskiego urzędu skarbowego mogą przytrafić się każdemu – zarówno osobom prywatnym, jak i przedsiębiorcom. Niezależnie od tego, jak powstał dług, najważniejsze jest szybkie i świadome działanie. W tym artykule wyjaśniam, jak sprawdzić stan zadłużenia, kiedy można wnioskować o rozłożenie długu na raty oraz jakie konsekwencje grożą za jego niespłacanie.
Autor: KK Al-Dulaimi 22 maja 2025
Od 1 lipca 2025 roku w Holandii obowiązywać będzie nowa stawka minimalna brutto , która wyniesie €14,40 za godzinę . Jest to ważna zmiana zarówno dla pracowników, jak i dla pracodawców oraz przedsiębiorców współpracujących z osobami zatrudnionymi na podstawie umów o pracę lub zlecenia.
Autor: KK Al-Dulaimi 20 maja 2025
Holenderski urząd skarbowy ogłosił jedną z najpoważniejszych i najbardziej kontrowersyjnych decyzji ostatnich lat: od teraz osoby znajdujące się na tzw. fiskalnej czarnej liście, mogą stracić dostęp do swoich kont bankowych i kart kredytowych.
Autor: KK Al-Dulaimi 16 maja 2025
Holenderski rząd planuje wprowadzić nową formę podatku dla pracodawców, którzy udostępniają swoim pracownikom auta służbowe z silnikiem spalinowym (benzynowym lub diesla), wykorzystywane również prywatnie. Ta nowa opłata, zwana „pseudo-eindheffing” , ma obowiązywać od 1 stycznia 2027 r. i stanowi jeden z trzech głównych elementów nowej polityki fiskalnej wspierającej transformację do elektro mobilności.
odziez firmowa w holandii, ubrania do pracy w holandii
Autor: KK Al-Dulaimi 16 maja 2025
Wielu przedsiębiorców w Holandii uważa, że wystarczy kupić bluzę, dodać logo i… gotowe — odzież firmowa gotowa do odliczenia od podatku. Niestety, Belastingdienst patrzy na to nieco inaczej.
Autor: KK Al-Dulaimi 7 kwietnia 2025
Zakup auta do działalności w Holandii to decyzja, która ma poważne konsekwencje podatkowe i finansowe.
Autor: KK Al-Dulaimi 3 kwietnia 2025
Wet VBAR i stawka minimalna od 2026
Autor: KK Al-Dulaimi 3 kwietnia 2025
Zmiany dla spółek osobowych - czyli takich jak np. VOF
Autor: KK Al-Dulaimi 31 marca 2025
Sprawdź, czy też masz prawo do odszkodowania!
Autor: KK Al-Dulaimi 26 marca 2025
Chcesz dołączyć do pozwu?
Autor: KK Al-Dulaimi 18 marca 2025
BKR Registratie – Co to jest, jakie ma konsekwencje i jakie są kody?
Więcej wpisów