Sprzedaż nie przerywa Wynajmu!

W prawie najmu obowiązuje zasada: "sprzedaż nie przerywa najmu" (art. 7:226 BW). Oznacza to, że umowa najmu automatycznie przechodzi na nowego właściciela w przypadku sprzedaży nieruchomości. Wydaje się to być jasne, jednak prawda jest taka, że sprawa ma swoje niuanse.

Zgodnie z prawem umów, zasadą jest, że jeśli dwie strony zawierają umowę, trzecia strona nie może z niej czerpać praw ani obowiązków. Co jednak, jeśli jesteś właścicielem i wynajmującym nieruchomość, a następnie sprzedajesz swój budynek? W takim przypadku najemca "idzie wraz z nieruchomością". Trzecia strona (kupujący) staje się więc stroną umowy, mimo że nigdy nie podpisała umowy najmu. Innymi słowy: "sprzedaż nie przerywa najmu".

Kiedy zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje?

Istnieją przypadki, kiedy nieruchomość jest sprzedawana, ale zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie ma zastosowania lub jest niepewne, czy obowiązuje.

• W przypadku umowy użytkowania
• Umowa użytkowania nie jest umową najmu. Jeśli użytkownik nie płaci wynagrodzenia, nie ma mowy o najmie i zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje. W przypadku zmiany właściciela, umowa użytkowania nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela.
• Wynajmujący nie jest właścicielem
• Jeśli wynajmujący i właściciel to nie ta sama osoba (lub podmiot prawny) i właściciel przekazuje swoją nieruchomość, umowa najmu nie przechodzi wraz z nieruchomością. Jest to konieczne, ponieważ nie wynajmujący przekazuje prawną własność, a to jest wymagane.
• Nieruchomość nie jest używana w momencie przelewu własności
• Trzecią możliwą wyjątkiem są transakcje dotyczące nowych budynków (forward funding). Deweloper zawiera umowę najmu z najemcą, ale ta nie wchodzi jeszcze w życie, ponieważ budynek nie został jeszcze zrealizowany. Następnie deweloper przekazuje grunt, na którym ma powstać budynek, lub sam budynek inwestorowi końcowemu, zanim najemca zacznie z niego korzystać. Nie jest pewne, czy umowa najmu w takim przypadku przechodzi na nowego właściciela.

Jak wynajmujący może uniknąć problemów?

• Zapisz w umowie kupna między deweloperem a inwestorem końcowym, że umowa najmu przechodzi na nowego właściciela.
• Zgódź się z najemcą, aby ten z góry wyraził zgodę na przejęcie.
• Dzięki temu będzie jasne, że kolejny wynajmujący przejmuje umowę najmu.

Jakie prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela?

• Prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po przelewie własności

Istnieje pewne zamieszanie dotyczące tego, które prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela wraz z nieruchomością. Zasada jest taka, że tylko prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po momencie przelewu, przechodzą na nowego właściciela.