Nadchodzi kolejny Cios dla rynku wynajmu w Holandii

Nadchodzi kolejny cios dla rynku wynajmu mieszkań.

Od przyszłego roku wynajmujący, którzy posiadają niewielkie lub średnie ilości nieruchomości, będą mogli mniej odliczać odsetki od swoich kredytów. Dotyczy to tych, którzy wynajmują mieszkania poprzez spółki z B.V (takie jak polskie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością).

Holandia staje się bardziej surowa w tym zakresie niż inne kraje w Europie. „To bardzo nierozsądne” – mówi Judith Norbart, dyrektor stowarzyszenia dużych inwestorów IVBN.

Dlaczego to się dzieje?

Wielu właścicieli mieszkań wynajmuje nieruchomości właśnie poprzez spółki z o.o. Często kupują mieszkania, korzystając z kredytów hipotecznych. Teraz mogą odliczać koszty odsetek do 1 miliona euro, co pomaga im płacić niższe podatki.

Jeśli odsetki wynoszą więcej niż milion, to odliczenie od podatków jest ograniczone do 20% ich zysku. Rząd chce jednak zlikwidować ten 1-milionowy limit, co oznacza, że właściciele będą mogli odliczać tylko 25% zysku – niezależnie od tego, ile płacą odsetek.

To spowoduje, że mniejsi właściciele zapłacą znacznie więcej podatków.

Judith Norbart tłumaczy, że takie działania mają ogromny wpływ na inwestorów, zwłaszcza tych, którzy korzystają z pożyczonych pieniędzy. Inne kraje europejskie dopuszczają wyższy limit (do 3 milionów euro) i pozwalają na odliczenie nawet 30% zysku. „Te zmiany sprawią, że Holandia stanie się mniej atrakcyjna dla inwestorów. A przecież potrzebujemy ich, żeby budować co najmniej 100 tysięcy nowych mieszkań rocznie. Dlaczego więc ich odstraszamy?” – pyta Norbart.

Rząd chce ukrócić sytuację, w której duzi inwestorzy dzielą swoje majątki na kilka mniejszych spółek, aby móc korzystać z wyższych ulg podatkowych. Jednak te przepisy dotkną także mniejszych właścicieli nieruchomości, których jest bardzo wielu.

Co to oznacza dla mniejszych wynajmujących?

Ekspert ds. finansów, Peter Beets z ABN Amro, zwraca uwagę, że te zmiany będą szczególnie dotkliwe dla emerytowanych przedsiębiorców. Wielu z nich inwestuje w nieruchomości, aby zabezpieczyć swoje dochody na emeryturze. Teraz będą musieli płacić wyższe podatki, co wpłynie na ich sytuację finansową.

Beets podaje przykład inwestora, który posiada nieruchomości warte 2 miliony euro, ale ma na nich kredyt hipoteczny na 1,2 miliona euro. Obecnie może odliczać 60 tysięcy euro rocznie odsetek, ale od przyszłego roku będzie to tylko 20 tysięcy. W efekcie, zamiast płacić 3 800 euro podatku, będzie musiał zapłacić 11 400 euro.

Huib Boissevain, dyrektor firmy inwestycyjnej Annexum, przewiduje, że to wywoła falę sprzedaży mieszkań przez inwestorów. „Inwestorzy zagraniczni już mają dość holenderskiego rynku wynajmu mieszkań. Te zmiany szczególnie dotkną małych inwestorów oraz osoby samozatrudnione.” Boissevain podkreśla, że nowe przepisy najbardziej uderzą w właścicieli i deweloperów posiadających mniej niż 130 wynajmowanych mieszkań.

Peter Beets zauważa, że przeciętny obywatel może nie zdawać sobie sprawy z tego, jak bardzo te zmiany mogą zaszkodzić rynkowi wynajmu. „Niektórzy mogą pomyśleć: 'Co nas to obchodzi, co dzieje się z inwestorami?' Jednak celem Holandii jest budowa 100 tysięcy nowych mieszkań rocznie, a te przepisy jeszcze bardziej oddalają nas od tego celu. Mali inwestorzy będą kupować mniej nowych mieszkań, a także mniej chętnie będą inwestować w ich modernizację. To sprawi, że rynek mieszkań stanie się mniej atrakcyjny i mniej dostępny.”

Podsumowując, nowe przepisy dotyczące ograniczenia możliwości odliczania odsetek mogą zniechęcić inwestorów do dalszego inwestowania w wynajem mieszkań. Szczególnie dotknięci zostaną mali właściciele nieruchomości, którzy mogą napotkać trudności finansowe i wzrost obciążeń podatkowych. Długofalowo może to prowadzić do zmniejszenia liczby nowych mieszkań na rynku oraz ograniczenia modernizacji istniejących lokali, co negatywnie wpłynie na całą gospodarkę mieszkaniową w Holandii.