Ulga Odsetkowa przy kredycie hipotecznym.
Jak to działa?
Jedną z najważniejszych zachęt podatkowych dla właścicieli domów w Holandii jest ulga od odsetek hipotecznych (hypotheekrenteaftrek). To rozwiązanie pozwala obniżyć roczny podatek dochodowy, ponieważ odsetki, które płacimy od kredytu hipotecznego, możemy odliczyć od dochodu. Dzięki temu posiadanie własnego domu staje się korzystniejsze finansowo.
Na czym polega ulga?
Jeżeli masz kredyt hipoteczny na dom, w którym mieszkasz, odsetki od tego kredytu można odliczyć od dochodu w rocznym zeznaniu podatkowym (aangifte inkomstenbelasting). To oznacza, że urząd skarbowy (Belastingdienst) zwraca Ci część podatku, bo Twój dochód do opodatkowania jest niższy.
Ważne: ulga nie oznacza, że odzyskujesz 100% odsetek. Oszczędność zależy od Twojej stawki podatkowej i od tego, ile odsetek faktycznie zapłacisz.
Warunki skorzystania z ulgi
Ulga dotyczy wyłącznie pierwszego domu (eigen woning), w którym mieszkasz.
- Kredyt hipoteczny musi być przeznaczony na zakup, remont lub utrzymanie własnego domu.
- Kredyt musi być spłacany w systemie annuiteitenhypotheek lub lineaire hypotheek (czyli z obowiązkową spłatą kapitału).
- Maksymalny okres korzystania z ulgi to 30 lat – po tym czasie odsetki nie mogą już być odliczane.
Czy ulga jest w tej samej wysokości przez cały okres kredytu?
Nie. Z dwóch powodów:
- Zmieniają się przepisy – rząd stopniowo ogranicza maksymalny procent ulgi. Od 2023 roku obowiązuje jednolita stawka 36,93%, nawet jeśli ktoś jest w wyższym progu podatkowym.
- Spadają odsetki w racie – w początkowych latach kredytu płacisz głównie odsetki, więc ulga jest wyższa. Z czasem udział odsetek w racie maleje, a więc i ulga stopniowo się zmniejsza.
Eigenwoningforfait – fikcyjny dochód z domu
Posiadanie własnego domu w Holandii wiąże się nie tylko z ulgą, ale też z obowiązkiem doliczenia do dochodu tzw. eigenwoningforfait – fikcyjnego dochodu z nieruchomości.
- Jest on liczony od wartości WOZ (waarde onroerende zaken), czyli oficjalnej wartości domu ustalanej co roku przez gminę.
- To nie jest osobny podatek, tylko dodatkowa kwota, którą Belastingdienst dolicza do Twojego rocznego dochodu.
Stawki eigenwoningforfait w 2025 roku:
- Do wartości 1,2 mln € – 0,35% WOZ.
- Powyżej 1,2 mln € – 2,35% od nadwyżki ponad 1,2 mln €.
Przykład:
Dom o wartości WOZ = 300 000 € → 0,35% = 1 050 €.
Tę kwotę urząd doliczy do naszego dochodu.
W praktyce oznacza to, że ulga od odsetek zawsze jest pomniejszona o ten element.
Jak obliczana jest ulga w praktyce?
- Załóżmy, że płacisz w 2025 roku 6 393 € odsetek.
- Od tej kwoty odejmujesz eigenwoningforfait (np. 980 €).
- Ostateczna ulga netto zależy od Twojej stawki podatkowej – w 2025 maksymalnie 36,93%.
- W efekcie zamiast 6 393 € odliczenia, realna korzyść netto wynosi ok. 2 372 €.
Zmiany i przyszłość ulgi
Rząd od lat ogranicza atrakcyjność hypotheekrenteaftrek, ponieważ jej koszt dla budżetu państwa jest bardzo wysoki. Już teraz obowiązuje niższa stawka odliczenia, a w przyszłości możliwe są kolejne reformy. Coraz częściej mówi się o tym, że ulga w obecnej formie może zostać jeszcze bardziej ograniczona lub nawet stopniowo wygaszona.
Jak i kiedy można korzystać z ulgi?
Ulga odsetkowa może być rozliczana na dwa sposoby:
- Raz w roku – w rocznym zeznaniu podatkowym (aangifte inkomstenbelasting). Wtedy zwrot podatku następuje dopiero po zakończeniu roku podatkowego.
- Co miesiąc w formie zaliczki – można złożyć wniosek o tzw. voorlopige aanslag. W takim przypadku Belastingdienst wypłaca zaliczkowo kwotę odpowiadającą przewidywanej uldze odsetkowej, dzięki czemu bieżące koszty kredytu hipotecznego są niższe już w trakcie roku.
To rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla osób, które chcą od razu odczuwać ulgę w domowym budżecie, zamiast czekać na roczny zwrot.
Dlaczego ulga jest tak ważna?
Dzięki niej wiele rodzin w Holandii może pozwolić sobie na zakup własnego domu. Wysokie raty kredytu hipotecznego stają się łatwiejsze do udźwignięcia, bo część kosztów odsetkowych wraca w rozliczeniu podatkowym. Jednocześnie system eigenwoningforfait równoważy tę korzyść, by ulga nie była „zbyt hojna”.
Ulga od odsetek hipotecznych to kluczowy element holenderskiego systemu podatkowego, który od lat wspiera właścicieli domów. Dzięki niej możesz obniżyć podatek i zmniejszyć koszty kredytu, ale:
- korzystasz z niej maksymalnie 30 lat,
- jej wysokość zależy od stawki podatkowej i od tego, jak zmienia się Twoja rata,
- dodatkowo musisz uwzględnić eigenwoningforfait jako fikcyjny dochód.
To rozwiązanie, które ułatwia życie wielu rodzinom, ale jednocześnie staje się coraz mniej korzystne z powodu reform podatkowych.
A Wy jak to widzicie – czy ulga odsetkowa to sprawiedliwe wsparcie dla właścicieli domów, czy raczej przywilej, który z czasem powinien zostać ograniczony?
Zapraszam do dyskusji na moich social mediach – Instagramie i Facebooku znajdziecie mnie pod nazwą KasiaHolandia.
Zapraszam Cię do odkrycia sekretów prowadzenia udanej firmy w Holandii z "Przewodnikiem Przedsiębiorcy" mojego autorstwa.
Ten esencjonalny e-book zebrał praktyczne porady i wnikliwe spojrzenie na holenderski rynek, kulturę biznesową, rejestrację firmy, podatki, i wiele więcej. Idealny dla obecnych i aspirujących przedsiębiorców, ten przewodnik to Twój klucz do zrozumienia i
odniesienia sukcesu w biznesowym świecie Holandii. Nie przegap tej unikalnej wiedzy, która pomoże Ci rozwinąć swój biznes na nowe horyzonty!
